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保障房新政的意义

保障房新政的意义

    深圳市尺度房地产经纪有限公司   策略中心总监 禹云志
 
    在今年的房产新政中,保障房政策占据前所未有的重要地位,中央政府提出了巨量的供应计划。最新的消息是:今年全国将供应1000万套保障房,其中包括400万套棚户区改造、200万套经济适用房和两限房以及400万套廉租房和公租房,而今后五年的计划是建设3600万套保障房。
    与往年不同的是,今年的保障房政策执行可谓雷厉风行。住建部与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》,把1000万套的保障房指标进行了分配。目标责任书称:“各地必须在今年10月31日前开工,否则主要领导将遭到严厉处罚。”政府完成目标之手段前所未有,决心也可谓空前坚定。
    对保障房的供应前景持谨慎乐观的态度
    当然保障房的问题并不是一天两天了,也不是一两个政府命令可以解决的。长期以来的保障房有效供应不足有其深刻的原因。首先保障房用地供应就是难题,对于地方政府,土地资源本就十分有限,而响应中央政策大幅推出保障房用地,意味着大量土地出让收入的损失,对地方财政将会造成直接的压力。
开发商(也就是开发资金的主要来源)也不愿意参与。经济适用房利润极低;限价房(有若干城市目前实行的“定地价、竞房价”或者“竞地价,限房价”模式)同样是大幅压缩了开发商的土地增值收入;而廉租房收益水平更低,只可能是依靠地方政府的资金投入,资金来源十分有限。
    最后,也最要命的是保障房分配机制的不公平。我们所了解的若干次保障房分配过程,无不突出的暴露了政府行政能力的低下。对于普通居民,保障房不过是浮云。可以确定的是在很长一段时间内,这种局面难以得到改善。
    保障房是社会福利,但只能依赖政府的自觉
    其实,保障房绝不仅仅是房地产行业政策的问题,而是社会福利的问题。保障房作为国民基本居住权利的实现,体现的是政府最基本的执政取向,实现的是社会主义国家机器应该的基本功能。国民住不起房子,政府理所当然应该承担责任,特别是在一个土地国有,以全民所有制为主要经济体制的国家里。事关社会福利,但目前并没有一个有效的针对政府的问责机制,唯一可以令我们稍许欣慰的是,中央政府有了这样的自觉,我们唯有期望这种自觉的压力可以有效的传递到地方政府上去。最终的实现效果就难说了。
    保障房的意义在于从福利的目的出发,落实于调控房价,实现房地产市场均衡
    住房问题归根结底还是房价问题。以目前的居住条件而言,住房供应的相对短缺是必然的。住房问题的解决在于短缺前提下的有效的房价调控。住房供应无外乎商品房和保障房。其实商品房和保障房的纠结,主要的问题并不在于商品房过多而保障房过少。而在于商品房供应脱离了居民的基本居住需求。当年对于住房问题,选择激活商品房市场,增加住宅供应的思路无疑是完全正确的。然而由于区域经济不平衡导致的人口迁移(城市化也算),地方政府土地财政,住房异化为投资品等诸多原因导致房价高涨至令人无法接受,最后“房子都被有钱人买走了”,商品房离基本居住需求也越来越远。
    所以,必须认清的一点是,加大保障房供应也无法满足广大的住房需求。住房问题的解决还是要依靠商品房市场。尽管目前的供应计划很大,但总量并没有超过商品房,何况实现起来肯定会大打折扣。保障房无法直接解决住房问题,其意义可能还是通过影响房价来实现的。只有价格受到控制,才会带来投资资金退出,二手市场盘活,低端产品供应加大等一系列的良性市场动向。一个均衡的商品房市场才是解决中国住房问题的最终出路。