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房产税访谈

房产税访谈

    1、今年的楼市调控政策对贵公司业务有没有影响?贵公司是如何应对的?
    我们是一家在全国范围内经营的专业房地产策划代理公司,在多个城市都有策划和代理项目。就目前的调控而言,暂时还没有太大的影响。我们公司代理的项目一般在定位之初就指向自住的刚性需求,特别是在“二次调控”措施和气氛都较弱的二三线城市,影响就更小了。同时,由于调控频出,房地产项目市场风险增加,操作难度增大,开发商对前期研究的需求有所提高。因为尺度的前期策划有一定的市场优势,所以我们公司的前期策划业务近一段时间反而有所增加。
    作为在深圳经营了10年的策划机构,我们经历了好几轮调控,对调控有一定的经验与认识。在去年年底,我们在收获市场疯狂状态的果实时,也冷静的预计到调控的到来,将业务重心转移到受调控影响小的三线城市,同时加大前期策划顾问业务量,降低因楼盘销售不畅所带来的业务收入影响。在调控政策出来后,我们奉行“短周期”的操盘策略,研究政策与市场风向,抓住政策气氛松紧的周期操盘,比如当7月份政策气氛松动的情况下,我们将所代理的楼盘在8、9月集中出货,能提前开的尽量提前开,大大降低了二次调控的影响。
    2、二次调控是缘何推出的?将产生怎样的影响?
    4.19出台的一次调控成效不明显。究其原因,首先是一次调控政策貌似严厉,实际上没瞄准问题根本所在,明显是短期行为,消费者没信心,开发商因为不缺钱都撑着不跌价;其次市场上的资金太多,购买力过强,调控了一段时间后刚性需求反弹,立刻带动了投资资金入市,结果造成了房价反弹;三是政策执行不到位,现实调控过程中有很多漏洞可钻,且6月份后,政府态度不坚决,在资金的推动下,市场开始恐慌,压制了几个月的需求集中入场,造成交易量井喷。于是,“二次调控”紧接着就推出。
    我认为 “二次调控”更是违反市场规律的短期政策,调控手段也很强硬,以限购、提高首付和禁贷第三套为主。我不看好调控的持续效益,稍有不慎,可能造成更大的反弹冲击波。短期来看,肯定会对市场交易行为有极强的抑制作用,也会促成房价在短期内的小幅下跌,但长期来看,被抑制的自住需求和改善需求最终还是会释放出来。目前的房地产问题是多年积累下来的,冰冻三尺非一日之寒; “二次调控”是过渡性的手段,政府是在以时间换空间,在供应、货币、土地三大核心问题没解决前,这样的临时调控手段还会根据时机不断出台。楼市的进一步调控还需用结构性的手段比如房地产“租、税、费”改革,保障房大量入市、乃至土地供应政策(比如深圳的城市更新办法)。
 
    3、您认为房产税在什么时间试行更为合适?房产税将对中国房地产市场、中国经济产生怎样的影响?
    房产税是个复杂的问题,它的推出不仅仅影响房地产领域。如果是一种新增税赋,从个人或者家庭的角度来说,房产税不推出才最合适。政府不应该在征税的时候才想起公民是纳税人。每个公民都有保障私产的权力去限制政府的征税行为,除非政府有足够的理由证明税赋能增进全体(或者至少是多数)公民福利的改善。
    最开始关于物业税的讨论是期望物业税的推出可以改革现有的房地产相关的“租、税、费”体制,比如把一次缴付的土地出让金转换为逐年缴付的物业税,这样即可以抑制地方政府的“土地财政”行为,又可以增大空置房产的持有成本,抑制房地产投资行为。在形成过程中,因为物业税推出难度过大,物业税慢慢演变成了房产税。而目前从媒体报道的关于房产税的传闻来看,房产税很可能只是一种针对多套住房的新增税种,税制改革的意义基本没有了。
    房产税具体条款还是“犹抱琵琶半遮面”,现在讨论具体影响还为时过早,但可以肯定的一点是,各级政府对于房产税的推出都相当谨慎,经过了好几年的研究论证,目前也只有上海已明确作为试点城市。而且不断“流出”的条款内容也早已对社会各界起到了充分沟通的作用。目前流传较多的说法“针对多套住房每年征收评估价0.6%左右的税额”,力度也不算严厉,一旦试行,也不会对房地产行业或者整体经济带来重大的影响。
    4、征收房产税对遏制房价的作用有多大?会成为房价的终极杀手么?您认为影响房价的主要因素有哪些?该如何进行控制?
    影响房价的当然是房产的供需状况。很明显,房产税的推出并不会从根本上改变当前房地产的供需状况。以价值100万的房产为例,如果房产税税率是0.6%,那每年缴税就是6000元,数额并不大。而按照前一段时间房价的涨幅,绝大多数地区房产价值的上涨都远远超过房产税额,以深圳为例,2007年以来,房价的平均年增长率是14%左右,这还只是官方公布的数据,实际感受的涨幅更高。
    有一种市场预期是房产税一旦试行,会抑制投资行为并提高空置房的资金压力,甚至会导致囤房的人大量抛盘从而导致房价下跌。其实,在当前房产投资还是高收益的情况下,这种影响基本可以忽略不计。而且宏观经济处于通货膨胀周期,房产的保值增值作用更为突出,在当前推出房产税并不会对投资客的市场行为产生根本影响,当然也不会成为房价杀手。
    当然,房产税是政府若干个楼市调控手段中的一种,配合已经推出的限购、禁贷这类抑制需求的政策以及加强保障房供应、加快土地供应(包括改革现有土地供应机制,如城市更新、旧城改造)这类供应政策,可以预计房价高速增长的态势必将得到控制。只有在房价增长放缓,投资房产获利回归正常水平的市场环境里,资金才可能有进有出,均衡有序。从这一点来看,当前的调控也可以解读为通过控制房价,倒逼投资资金离场,使楼市发展回归到正常水平。
    要真正控制房价,必须有两个前提:一是房子不再是投资产品,作为投资产品,只要有收益在,永远不会供不应求,比如股票;二是供需结构要平衡,不能象现在这样全部商品化,政府该解决大部分中低收入者的住房问题,有能力者可购买商品房,供给与价格分化,高房价自然不会再有“民生问题”
    5、房产税征收后,房地产企业应该如何应对?
    就目前“流出”的房产税执行细则来看,对房地产企业的影响并不直接,更多的是通过影响购买方来间接影响房地产销售。从一段时间以来的调控政策来看,政府越来越倾向于寻求更多的行政手段而不再是单纯依赖市场来解决老百姓的住房问题。以限购、禁贷、房产税为代表的市场调控措施在大趋势上(即使跳出行业周期来看)也只会越来越多。调控期内,市场需求缩减、行业产能过剩,产能自然淘汰或者向保障房开发转移是必然的趋势。环境变化,只能以自身的变化来应对。“苦练内功”加强运营能力,或者“寻求外援”和专业服务公司合作,在任何时候都是应该的,在当前的市场情况下更值得注意。