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在什么情况下限购令才有效?

在什么情况下限购令才有效?

    涨价有罪,房价问题是政治问题
    现在的景象是从未有过的,房价问题成了政治问题了。国家部委说了:“对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责,对政策落实不到位、工作不得力的,进行约谈,追究责任”。房价问题成了政治问题。“运动喽!!!”,这次是地方政府的调控运动,。限购令就是手段。
    限购令是折腾市场,不是调整市场
    我对朋友说了个笑话,限购令就像我对我老婆说,你现在太胖就别吃肉了,坚持一个月肯定能瘦下来。但我也知道,这不是个长效手段,我一放松,这姑娘随时就能吃回去。这不能叫市场调节,只能叫市场折腾。
   其实,比较一下各地出台的限购细则,并没有比之前北京出台的更为严厉,特别是深圳,在购买套数和外地人购买限制方面简直是最宽松的,也没有什么特别的“杀手锏”。值得一提的是北京的限购令5月1日就出了,效果是有目共睹的差,这种政策肯定会短期折腾一下市场,很难说它能起到调控作用。

 
北京
上海
深圳
南京
本地居民购房
暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。
每家庭最多一套
每家庭不超过两套
暂时限制本市及外地居民购买第三套住房
非本地居民购房
暂停对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款
同上(即对非本地居民没有特别限制)
提供一年以上居住证明:每人限买一套 居住时间不足一年:不得购买
暂时限制本市及外地居民购买第三套住房
房产税
(不明确)
准备房产税改革试点工作(试点城市领头)
可能成为房产税改革试点城市
(不明确)
首付比例
一套房且90平米以上至少30%;二套房至少50%,利率上浮10%;三套房需一次性付款
一套房至少30%;二套房至少50%,利率上浮10%;三套房一次性付款
一套房至少30%;二套房至少50%,利率上浮10%;三套房需一次性付款
一套房至少30%;二套房至少50%,利率上浮10%;三套房需一次性付款
保障性住房
保障房用地占住宅供地的50%以上,新建设和收购保障房占新开工住宅套数50%以上
今后5年新增保障性住房100万套
未来5年新增保障性住房70万套
2010年计划开工建设保障性住房600万平方米
其他
 
主体结构封顶并通过验收方可申请商品住房预售许可
 
10月20日起停止自住改善型购房补贴,新建住房上市须“一套一价”,3个月内不得调高

      在什么情况下限购令才可能有效?
      当然,作为站着说话不腰疼的市场评论人士,我们不能政府一出政策就批评。我们要相信这是政府在下一盘很大的棋,在若干的支持因素下,限购令仍可能是有效的。
     一、 银行执行政策,不含糊
     个人判断银行严格执行新政的可能性很大。前几个月,通过和银行业务部门的接触了解到,房贷新政的执行确实有过反复,但现在可能会动真格的。首先,历史经验表明,第四季度是银行放贷少,贷款业务压力小的时段,也是紧缩贷款政策的高发期。其次,从大环境来看,前两天调整大型商业银行的存款准备金,可以看做是对前期大量放贷的一个补偿性惩罚措施,银根收紧的态度是坚定的。
      二、 开发商响应政策降价,不死撑
      调控剑指房价,房价不下降,政府是不会善罢甘休的,所以才会出现“限购”这样的暴力政策。开发商死撑是前一波调控失效的重要原因。几个月内,开发商并没有出现大范围、大规模的价格调整,最后挺到了刚性需求释放的小高潮。
      其实从前几个月的市场表现来看,积极响应国家政策的开发商倒是得利最多的。最明显的是恒大,全国性的85折活动搅得市场风生水起,即使其价格制定上有猫腻,并未实质下降多少。统计显示,前三季恒大的销售面积600万平米,超越万科成为了第一名,企业实力激增。万科也是响应政策很积极的,也从其灵活的销售策略中获益不少。从前三季度房地产上市公司的销售业绩来看,年度计划完成的都还不错,大规模降价突击业绩的可能性不大。
      三、 政府严格执行政策,不放松
      政策的严格执行是最难的。首先,我们知道,中央政府和地方政府在房地产调控上往往是两个面孔,中央严厉而地方温和。从纷纷出台的地方限购令可见,即使在“政治挂帅”的形势下,严厉程度都不及之前的北京。地方政府具备“挺市”劣根性,这点很难转变。
      其次,政策颁布后的执行才是真正的难题。首先政府部门的执行效力就值得质疑,这是中国,你懂的。其次,“假离婚”和“假合同按揭”之类的市场手段根本就防不胜防。离婚只需在民政部门做个登记就行,而虚构高成交价做按揭这种操作手段早就流行多年了。别忘了在“二成首付”时代里,市场上还出现过大量的“零首付”楼盘。“上有政策,下有对策”,政府殚精竭虑谋划的手段是敌不过民间智慧的。
      最后,最为重要的一点是,限购令要想起到足够的调控作用,其执行的时间必须够长。至少要坚持到房产税的出台或者保障房的大量入市。毕竟,限购令只能是临时的过渡性政策,房产税和保障房才是政策的大头。在一个投资资金为主力的市场里,只有房产税的出台和保障房的大量入市才会全面的改变市场内资金的流动方向。现在的房市问题就在于“买房的人从来没亏过”,我们太需要一个自我平衡,有涨有跌的市场了。